Peut-on négocier les frais de notaire ?

Peut-on négocier les frais de notaire ?

Les frais de notaire représentent jusqu’à 8% du prix de vente d’un bien : un budget conséquent qui fait pâlir bien des français. Pourtant, impossible de concrétiser une vente immobilière sans passer par la case notaire. De ce fait, la plupart des vendeurs et des acheteurs se demandent s’il est possible de négocier les frais de notaire afin de diminuer l’enveloppe conséquente qu’on doit leur allouer.

Liberkeys vous donne toutes les clés pour bien négocier les frais de notaire et comprendre leur constitution.

Comment ont évolué les frais de notaire ces dernières années ?

Le recours au notaire lors d’une transaction immobilière permet d’officialiser le changement de propriétaire entre vendeur et acquéreur. Pour réaliser cette prestation, l’acquéreur paye des frais de notaire.

Des frais qui restent relativement hauts…

En 2018, les frais de notaire représentent en moyenne 7 à 8 % du prix de vente des biens immobiliers ancien. Pour les logements neufs en revanche, ils ne constituent que 2 à 3% du prix de vente.

Depuis début 2016, les émoluments des notaires ont baissés de 1,6%. Cependant cette baisse des frais de notaire ne vient pas compenser la hausse des droits de mutation intervenue en 2014. Les droits de mutation sont des taxes perçues par les collectivités locales et l’Etat lors de la vente d’un bien. Ils étaient alors passés de 5,09% à 5,8% dans quasiment l’ensemble des départements français. Les droits de mutation représentent donc le principal poste de dépense lors du paiement des frais notariaux. L’abaissement des émoluments de notaire n’a donc pas été suffisant pour les compenser.

… Et en grande partie incompressibles…

Contrairement aux idées reçues, la majeure partie des frais de notaire ne revient pas au notaire lui-même, mais à l’Etat. En effet, lorsque vous payez des frais au notaire, 80% revient aux collectivités territoriales et à l’Etat, 10% sert à payer les frais annexes (appelés débours) et 10% revient au notaire sous forme d’honoraires.

De ce fait, les frais de notaire sont en majeure partie incompressibles. Ils servent à rémunérer l’Etat pour la mutation de propriété du logement. Négocier les frais de notaire est donc une tâche plus délicate qu’il n’y paraît, l’Etat n’acceptant pas de diminuer les frais de notaire sans raison.

…Mais la loi Macron a permis des améliorations

Si les frais de notaires sont en majeure partie incompressibles, des lois sont venues apporter des solutions pour les faire diminuer. La loi Macron de 2016 a notamment apporté deux évolutions majeures dans le domaine des frais notariaux.

D’abord les notaires peuvent désormais accorder une remise à leur clientèle si le coût de la transaction excède 150 000€. Cette remise ne peut dépasser 10% des frais de base et ne concerne que la partie supérieure à 150 000€. A noter également que si un notaire souhaite pratiquer cette réduction il doit obligatoirement l’appliquer à l’ensemble de ses clients réalisant des transactions de plus de 150 000€.

Autre amélioration : pour les ventes immobilières à faible montant (notamment pour les terrains vides), les frais de notaire sont plafonnés à 10% de la valeur du bien. Ce plafond n’est valable qu’au dessus d’un minimum de 90€.

Malgré ces évolutions, les frais de notaire restent globalement hauts et peu négociables. Il est donc très important d’anticiper en amont ce poste de dépense.

Comment négocier les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont en majorité composés de taxes et de frais destinés à l’Etat et encadrés par la loi. De ce fait, même si l’on note des améliorations depuis 2016, il est quasiment impossible de négocier les frais de notaire. Vous pouvez par contre tenter les faire diminuer en utilisant ces quelques astuces pour frais de notaire réduits.

Dissocier les frais d’agence du prix de vente

L’astuce la plus intéressante consiste à dissocier les frais d’agence du prix de vente en les faisant payer par l’acquéreur du bien.

Il suffira de mentionner dans le mandat de vente que le prix du bien à régler au notaire lors de la signature de l’acte est le prix net vendeur (qui ne contient pas les frais d’agence). L’acquéreur paiera ensuite directement les frais d’agence à l’agence immobilière. Les frais de notaire seront alors calculés uniquement sur la base du prix net vendeur. Ce prix net vendeur est plus bas que si on se servait d’une base prenant en compte les frais d’agence.

En savoir plus sur le prix net vendeur d’un bien.

Dissocier le mobilier du prix de vente

Les frais de notaire concernent uniquement l’achat immobilier mais pas l’intégralité du mobilier qu’il contient (meubles, électro-ménager, meubles encastrés…). Si du mobilier ou de l’électroménager figurent dans le logement, vous pouvez donc les déduire de la facture totale. Attention cependant, cela n’est possible que dans la limite de 5% du prix de vente du bien. Vous devez également être capable de fournir des justificatifs sur la valeur du mobilier.

Cela veut dire que si vous achetez un bien à 300 000€ avec une cuisine équipée et quelques meubles, vous pouvez déduire jusqu’à 15 000€ de mobilier en présentant les factures adéquates. Les frais de notaire seront alors calculés sur la base de 285 000€. A la clef une économie de plus de 1 000€ sur le calcul des frais de notaire

Négocier la rémunération du notaire

Si négocier les frais de notaire dans leur intégralité est compliqué étant donné que plus des trois quarts sont redistribués à l’Etat, il n’est néanmoins pas interdit de tenter de faire diminuer les honoraires du notaire.

Même si ce type de négociation reste relativement rare, il n’est pas impossible que votre notaire accepte de revoir ses honoraires à la baisse, notamment s’il souhaite vraiment obtenir votre affaire.

Acheter un logement neuf

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier avec des frais de notaire réduits, orientez vous plutôt vers les logements neufs. Les frais de notaire y sont en moyenne 5 à 6 points de pourcentage moins chers que dans l’ancien.

C’est principalement dû au fait qu’il n’y a presque pas de frais liés à la mutation de propriété du bien. En effet, vous en serez le premier propriétaire.


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