acheter ou louer

Immobilier : vaut-il mieux acheter ou louer ?

Il n’est pas rare d’entendre certaines personnes dire : « j’attends pour acheter », « je suis très bien dans ma location », « est ce vraiment intéressant d’acheter ». A travers un cas pratique, Liberkeys vous donne les clés pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer ?
A – Cas Pratique

Pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer, nous avons tout d’abord comparé les coûts nets d’achat et de location dans plusieurs situations (incluant les coûts d’opportunité, les avantages fiscaux, etc.).  Notre méthodologie est simple : nous comparons le coût total net pour l’achat d’un bien et le coût total net pour louer ce même bien. A titre d’exemple, nous avons choisi de comparer l’achat et la location d’un bien de 181 000€ avec une rentabilité locative de 4%.

1. Calcul du coût total net de location :

Pour calculer le coût total net de la location, nous faisons la somme de tous les coûts à votre charge en tant que locataire. Nous avons pris en compte les montants suivants :

  • Du loyer
  • De l’assurance habitation
  • Des charges moyennes
  • De la taxe d’habitation
  • De la caution

Dans le cas du bien immobilier de 181 000€ avec une rentabilité locative de 4%.

  • Loyer de 603 €
  • 10 000€ placés à 5%
  • Taxe habitation de 603€
  • Charges par an de 603€
2. Calcul du coût total net de l’achat :

De la même manière, le coût total net de l’achat est la somme des différents montants lié à l’acte d’achat puis à l’entretien du bien :

  • Du prix d’achat en considérant
    • l’apport initial
    • les frais liés à la transaction (ex. Notaire)
  • Du coût du prêt immobilier
    • les mensualités
    • les intérêts
    • l’assurance du prêt
  • Des coûts récurrents
    • d’entretien
    • d’assurance habitation
    • les impôts locaux et fonciers
  • Des avantages fiscaux
  • De la plus-value moyenne du secteur
  • Des frais de revente

Dans le cas du bien immobilier de 181 000€ avec une rentabilité locative de 4% : 

  • Apport de 10 000€
  • Frais de notaire de 14 390€
  • Crédit sur 20 ans, taux 1.5%, assurance 0.3%
  • Taxe d’habitation de 603€
  • Charges par an de 603€
  • Taxe foncière de 603€
  • Revalorisation annuelle de 1%

NB : Les différents coûts dépendent de vos revenus, du taux de votre prêt, la géographie de votre bien, la durée de vie dans le bien, etc.

NB 2 : Cette liste est non exhaustive.

B – Acheter ou louer : d’autres variables à considérer

Si le cas pratique vous donne une idée chiffrée des coûts à engager, il existe davantage de variables sur lesquelles vous pouvez jouer pour rendre l’achat plus intéressant. En effet, certains aspects de votre projet d’achat peuvent avoir un impact considérable sur votre projet.

1. Apport personnel

En premier lieu, nous avons souvent tendance à croire qu’un apport conséquent est nécessaire pour acheter. Se constituer un apport est souvent considéré comme l’un des obstacles les plus significatifs pour un projet d »achat immobilier. Mais attention, cette fausse croyance peut parfois empêcher de beaux projets. En effet, un apport de 15% peut suffire pour acheter un bien immobilier, frais de notaire inclus (ex. 30 000 € pour un bien à 200 000 €) !

2. Tendances du marché

Qu’il s’agisse du marché ou de la réglementation, les deux peuvent évoluer et vous impacter. Nous l’avons vu avec les projets d’encadrement des loyers à Paris ou à Lille, qui ont eu un impact certain sur la rentabilité des bailleurs. En somme, prévoyez donc une marge de manœuvre dans vos calculs.

3. Economie

Acheter un bien immobilier, que ce soit pour y vivre ou pour le louer, comporte de nombreux coûts d’entretien. Ces coûts sont souvent sous-estimés, voire imprévus (ex. réparer une fuite de la toiture, payer la réfection de la cage d’escalier…). N’oubliez pas de prévoir un budget travaux pour faire face aux imprévus.

4. Liberté

Si vous avez acheté, il vous sera plus compliqué de déménager dans un autre quartier, une autre ville ou un autre pays ! En effet, un projet d’achat est une forme d’engagement. Un simple préavis de résiliation de bail vous offre une grande liberté. Réfléchissez bien à vos projets à court et moyen terme.

5. Etre propriétaire

A travers l’achat d’un bien immobilier, vous vous construisez véritablement un patrimoine. Une fois que vous avez remboursé votre crédit immobilier, les mensualités de prêt s’arrêtent, mais pas les loyers ! Vous pouvez vendre et investir à nouveau, profitez de votre logement ou mettre votre bien en location afin d’en tirer un revenu supplémentaire. De plus, la satisfaction de détenir de la pierre n’a pas vraiment de prix.

6. Géographie du bien

Enfin, dans certaines ville ou quartiers, le prix du mètre carré est parfois considéré comme exorbitant. Ainsi, seules les populations aisées peuvent envisager l’achat d’un bien immobilier. Pour les autres, la location reste le meilleur moyen de s’y installer.

7. Rénovation

Enfin, si vous trouvez votre plaisir dans la personnalisation de votre lieu de vie, vous préférerez surement acheter. Attention à bien détailler votre budget de rénovation avant de vous lancer. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec plusieurs professionnels pour comparer différents devis.

 

Alors vaut-il mieux acheter ou louer ? Tout dépend de votre projet de vie. Vous souhaitez vous engager sur du moyen ou long terme, l’achat sera probablement plus intéressant pour vous.

N’hésitez pas à consultez nos biens disponibles sur le site de Liberkeys.

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